薄款深色西装的中年男拍卖师，儒雅的形象，早就站在演讲台上，他的一侧有两名公证人。

“欢迎大家参加申城9月份土地出让拍卖，今天由我来主持此次的拍卖。此次土地拍卖一共有14个地块”

拍卖师简单的开场白，然后介绍此次拍卖的大概情况，同时，背影墙上的投影屏幕也播放各个地块的有相关信息和视频。

很快，第一个地块开始拍卖。

拍卖的是奉贤南桥新城地块，土地用途为普通商品房，起拍楼板价23000元平，起价总价为423亿元。

这个地块价格可不低，楼板价这么高了，真正销售单价得4万以上才行。

而这个区，新房价格均价才二万出头。

哪怕这个地块很好，但还是太贵了，现场不少人摇头。

拍卖师喊了三次，都没有人拍下。

正准备流拍时，龙江集团举牌喊价423亿元，还是没有人竞争，最终成交没有即溢价率为0，出让总价为423亿元。

若不拍，估计也是流拍。

这几年，土地价格定价很高，流拍很正常。

当然，也有可能是这些房地产公司私下沟通，谁看中了哪个地块，然后大家轮流来拍，这次是龙江集团的，下次土块拍卖，龙江就是形式参与拍卖，做个样子，但不会抢地块。

这样，就是为了防止最终拍卖价过高，恶意竞争，大家都得不到好处。

政府也有这方面的考虑，起拍价都会很高，在市场价浮动。

如果这些房地产公司都看中某个地块，像陈石看中的地块，申城一年土地出让中，都没几块这么大面积的好地，那大家就靠实力来了。

但一般来说，比起拍价溢价2030很正常，超过30就是非常高的拍卖价了，投资需要谨慎。

如果比真拍价溢价40以上，那就是极高价格了，极有可能开发亏本。

毕竟这几年房地产公司卖房的利润率没有以前那么高了，政策问题，税后能有10都算是非常好了。

每年不知有多少资金实力差的房地产公司由于资金链等各种问题倒闭，开发楼盘烂尾，这一行也不是很好混。

接下来，轮拍到第二、第三块个地块。

陈石看中的地块排在最后，此时的他就坐着，感受拍卖现场紧张的气氛，竞标技巧。

一些竞拍技巧还是熟悉的，说到底，竞拍主要是心理战术。

先发制人，在拍卖师刚报出起拍价的一瞬间就果断举牌，抢占起拍价，而将别的竞买人挤向下一个价位。

很多情况下，较大的加价幅度会使其他的竞买人望而却步，而使自己用起拍价拿下这件拍卖品。

实际上，竞买人在制定自己的心理价位时，也应该尽量回避整数价位，可以定的稍高一点，以避免别人抢占整数位。

许多买家在拍卖会上喜欢大幅度“跳叫“报价，以显示自己的实力，表明志在必得的勇气。

但很多情况下，“跳叫“的价格常常会超出其他竞买人的价位许多。

实际上，以上这些套路都是小技巧，在房地产这一行业，参与拍卖的人都是老油条了，参加过不知多少个拍卖场次。

如果是不易估价的艺术品，喊出比起拍价的叫价，真有可能吓唬住很少参与拍卖的竞争者。

但土地拍卖不是靠吓唬就能劝退竞拍者的，比如陈石看中的那块地，起拍价230亿，直接喊300亿是吓唬不住这些老油条的。

每一块土地，在公示期间，有意竞标公司都会对它进行深入的研究，如何发开，成本控制，营销，未来能盈利多少，等等，都会有一套流程和方案，都有底价。

如果底线是300亿，感觉花300亿买下来值得开发的，还是照样按照原定的计划竞拍